農地を買うには、借りるにはどうしたらいいの？農地を 買う・借りる方法の全て

農地(農用地)は、自給率を高め、食料を生産する農業を守るための大切な基盤として維持するため、また、近年、耕作放棄地が増加しており、採草等がしっかり行われないと、周りの農家の方にも迷惑がかかるのを防ぐため、農地法第3条により制限され、自由に売買や貸し借りはできなくなっています。

農地を 買う・借りるには、どんな条件があるの？

農地法第3条2項で、下記の場合は許可をすることが出来ないと定められています。

具体的には、

• 1号　効率的に利用して耕作等の事業を行うと認められない場合
• 2号　農地所有適格法人以外の法人による権利取得の場合
• 3号　信託の引受により1号に掲げる権利が取得される場合
• 4号　耕作等の事業に必要な農作業のに常時従事すると認められない場合
• 5号　下限面積制限に抵触する場合
• 6号　農地等を転貸する場合
• 7号　地域における農地等の農業上の効率的·総合的利用の確保に支障を生ずるおそれがあると認められる場合
• 周辺の農地利用に支障がないこと

は、許可することが出来ないと定められています。

効率的に利用して耕作等の事業を行うと認められない場合とは？

上記の許可要件で特にポイントとなるのは、1号になります。効率的に利用して耕作等の事業を行うと認められるかどうかはどう判断されるのでしょうか？

これに対し、国の通知である、処理基準第三·三(二)によると、判断要素として「機械」「労働力」「技術」の三点を掲げています。

つまり、

1. 耕作に必要な機械を、所有している、また今後確保する予定があるかどうか
2. 農作業に必要な労働力を現在、また未来に確保する見通しがあるか
3. 農作業に従事する者が技術を有しているかどうか

で判断されると言えます。

他の要件は？

また1号以外のポイントとなる要件としては、

• 2号　農地所有適格法人以外の法人による権利取得の場合
• 5号　下限面積制限に抵触する場合
• 7号　地域における農地等の農業上の効率的·総合的利用の確保に支障を生ずるおそれがあると認められる場合

になります。

2号では、農地所有適格法人以外の法人は、そもそも農地(農用地)を取得できないと規定するものです。

「農地所有適格法人とはどんな法人なのか」については、下記を参照ください。

上記条件を満たす場合は、具体的な候補地がある市町村の農業委員会に、まずは相談してみてください。より具体的に条件を満たすかどうか教えてくれると思います。

条件を満たした場合、農地価格はいくらになるの？

農地価格は、通常の売買と同じく、売り手と買い手の合意によって定まります。かと言っても、農地は宅地と異なり、なかなか実際いくらくらいの金額で農地値段が決まり、農地買取が行われているのか、サンプルは少なく、普通は見当がつかないものです。

そこで、一般社団法人 全国農業会議所では、毎年、耕作目的田畑売買価格の平均を都道府県別に集計し、アップしており、こちらが非常に参考になります。

例えば、2019年では、関東地方の中畑の10a(アール)平均価格は、1,617千円、東京だと、2,018千円でした。都道府県別はサンプル数も乏しい県もあるため、注意が必要ですが、参考値にはなると思います。

より具体的な売却値段が知りたい場合は、イエチカドットコム等、農地買取業者も複数存在していますので、問い合わせしてみることもいいかと思います。

農地を賃借するには？ また賃借料は？

農地を賃借する場合も、買う場合と条件は同じです。農地法第3条2項による耕作地の広さや、農作業を行う上での、「機械」「労働力」「技術」があることが認められる等、条件をクリアすれば、賃借することができます。

その場合、賃借料はいくらくらいになるのでしょうか？農林水産省は、各都道府県の賃借料の平均値を掲載しています。

これによると、畑10a(アール)あたりの全国の平均年間賃借料は、5,621円程になります。

こちらも、賃貸人と賃借人との相対で決めていくことになりますが、耕作放棄地を削減する目的で、各市町村で農地の賃貸借をあっせんしている場合もあります。市町村の役場の窓口に行き、相場感を聞いてみるのもいいかと思います。賃貸借契約の内容についてもアドバイスもらえることもあるかもしれません。

農地手続きや売買契約・賃貸借契約はどうなるの？

具体的に、農地と売主・買主、また賃貸借において賃貸人と賃借人が決まった場合は、契約の締結に進みます。基本的には、他の不動産に準じますが、上記のように、金額の相場も宅地とは大きく異なることや、宅地ではないため、あまり不動産会社が関与しないことから、多くの部分は相対で内容を確認していくことになります。ご不明な点等ある場合は、近くの行政書士や司法書士の方に相談することをお勧めします。

農業委員会への届出

また、合わせて、農業委員会の許可をとるため、農地法の規定による届出書を農業委員会に提出する必要があります。農地法の規定による届出書は、管轄の農業委員会に問い合わせて、フォーマットを貰ってください。

農業委員会は各市町村に１つずつ必ず設置されているわけではないため、必ず事前に当自治体に農業委員会があるのか、自治体のホームページで調べ、不明な場合は、役所に問い合わせをしてください。

まとめ

農地を買う場合も賃借する場合も、許可要件は同じになります。まずは当記事を読んでいただき、ある程度把握された後に、契約内容等、行政書士や司法書士の方に相談されることをお勧めします。

また、具体的な候補農地があるわけではないが、就農・営農したいということで、農地を買うことや借りることを調べているとしたら、様々な準備をしないと、就農することはできません。農地を見つけることや、栽培技術を身に付けることなど、非常に大変なハードルをしっかり超えて行かなければなりません。是非、下の記事を一読いただければ幸いです。